Responsabilità del notaio nei confronti del cliente
Responsabilità del notaio nei confronti del cliente
Segnaliamo un’interessante pronuncia della Suprema Corte, numero 12482 del 10 febbraio 2017, in materia di responsabilità professionale del notaio, incaricato dal proprio cliente di trascrivere un preliminare di vendita.
Nella fattispecie in questione il professionista è stato convenuto in giudizio per ottenere la condanna al risarcimento del danno per non aver avvisato il promissario acquirente, per il quale aveva curato la trascrizione, della cessazione di efficacia del preliminare qualora entro tre anni non fosse intervenuto il contratto definitivo.
Il cliente aveva quindi perduto la caparra e perso la garanzia sul bene immobile oggetto del preliminare perché successivamente era stata trascritta una ipoteca.
L’attore si era rivolto al notaio nel 2002 ed aveva pattuito con i venditori che il rogito avrebbe dovuto eseguirsi entro il 2011, anno in cui sarebbe scaduta l’ultima rata di mutuo.
La Cassazione, riformando la sentenza di appello, ha accolto le ragioni del promissario acquirente, ritenendo il notaio responsabile per non aver adempiuto al “dovere di consiglio”, facente parte tra gli altri del contratto d’opera professionale di cui le parti lo hanno investito e che lo avrebbe obbligato a spiegare – al promissario acquirente in particolare – le questioni tecniche, tra le quali la necessità di ulteriori adempimenti al fine di garantire la sicurezza dell’operazione in relazione al lungo termine pattuito, ossia la necessità di rinnovare la trascrizione alla scadenza dei tre anni.
I giudici hanno dunque ritenuto responsabile il notaio nonostante non avesse violato alcuno dei precetti contenuti nelle norme deontologiche, che impongono al professionista di informare le parti sulla portata degli atti ovvero sulle conseguenze giuridiche che possono derivare dal regolamento negoziale. Ed infatti in sede disciplinare il notaio era stato riconosciuto non colpevole dalla Commissione regionale di disciplina.
Si tratta di una progressiva dilatazione dell’obbligo professionale, riconducibile all’art. 2230 c.c. (contratto d’opera intellettuale). In sostanza la responsabilità del notaio si amplia ora fino a ricomprendere anche doveri accessori alla prestazione principale.
Il dovere di informazione si estende dunque, alla luce della citata giurisprudenza, anche all’assistenza della parte rapportata alla complessiva operazione economica, caratterizzata da una sequenza di atti tendenti al raggiungimento di un risultato.
Egli ha di conseguenza un dovere più ampio, che può definirsi come una completa informazione sui vari aspetti dell’attività negoziale, tenuto conto della volontà delle parti e dello scopo dell’operazione economica.
Sulla scia di tali considerazioni il notaio è stato ritenuto responsabile nel caso di mancanza di abitabilità dell’immobile venduto (Cass. n. 10296 del 21.06.2012), sull’omessa informazione dei rischi conseguenti all’omesso frazionamento di ipoteca nel caso di accollo del mutuo (Cass. n. 264 del 11.01.2006) ed anche nell’ipotesi di omessa informazione sul trattamento fiscale più favorevole (Cass. 26369 del 16.12.2014), solo per citare alcune sentenze significative.
Secondo parte della dottrina si tratta di un processo che presenta analogie con la responsabilità medica e con il dovere di informazione del professionista, obbligo che nella pratica si è ridotto alla semplice sottoscrizione di moduli contenenti dichiarazioni in merito all’informazione medica, e che probabilmente porterà ad un proliferare di clausole di esonero della responsabilità da inserire anche negli atti notarili, a tutela del professionista.